Στην Κύπρο, η κυριότητα ενός ακινήτου είναι αυτό που γράφει το Κτηματολόγιο. Σε αυτόν τον κανόνα στηρίζεται κάθε αγοραστής, και αυτόν επαναλαμβάνει κάθε δικηγόρος.

Στις 22/09/2026 το Ανώτατο Δικαστήριο υπενθύμισε ότι ο κανόνας έχει εξαίρεση. Στην Κέρμανου ν. Κουτσόφτα κ.ά. (Πολ. Έφ. 209/2017), μια εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια κάλεσε τις συγγενείς και γειτόνισσές της για παράνομη επέμβαση σε μια λωρίδα γης που ο τίτλος της έδειχνε καθαρά ως δική της. Έχασε. Το Δικαστήριο έκρινε ότι κρατούσε τη λωρίδα ως θεματοφύλακας για λογαριασμό τους, λόγω μιας προφορικής πώλησης που έγινε πάνω από σαράντα χρόνια πριν καταχωρηθεί η αγωγή.

Η απόφαση επιβεβαιώνει ότι από προφορική πώληση γης μπορεί να γεννηθεί καταπίστευμα εξ επαγωγής (constructive trust), ότι αυτό μπορεί να δεσμεύσει και τον επόμενο ιδιοκτήτη που γνώριζε τα γεγονότα, και ότι τίποτα από αυτά δεν φαίνεται στον τίτλο.

Τα γεγονότα

Ο Κέρμανου ήταν ιδιοκτήτης δύο όμορων τεμαχίων στο Λιοπέτρι, του 137 και του 380. Το 1972 πούλησε προφορικά στον γαμπρό του, σύζυγο της άλλης του θυγατέρας, ένα κομμάτι περίπου 600 τ.μ. έναντι £1.000. Το κομμάτι προοριζόταν για την εγγονή του, τότε ανήλικη. Τα 516 τ.μ. ήταν στο τεμάχιο 380 και μια λωρίδα 85 τ.μ. στο τεμάχιο 137, ώστε το οικόπεδο να βγει τετράγωνο. Δεν υπογράφηκε σύμβαση και τίποτα δεν εγγράφηκε στο Κτηματολόγιο.

Ο αγοραστής έχτισε εκεί το σπίτι της κόρης του και, το 1976, περιτοίχισμα στη θέση που του υπέδειξε ο ίδιος ο πωλητής, μαζί με γκαράζ με άδεια οικοδομής. Ο τοίχος περιέκλειε τη λωρίδα των 85 τ.μ.

Το 1979 ο πωλητής μοίρασε τη γη με δύο εγγεγραμμένες δωρεές: το τεμάχιο 137 στη θυγατέρα του και μέρος του 380 στην εγγονή του. Η λωρίδα δεν διαχωρίστηκε και στα χαρτιά ακολούθησε το 137, παρόλο που ο τοίχος αποτυπωνόταν στο κτηματικό σχέδιο που συνόδευε τη δωρεά στην εγγονή. Για τριάντα χρόνια κανείς δεν αμφισβήτησε τον τοίχο ή το γκαράζ.

Το 2010, κατά την ετοιμασία νέων κτηματικών σχεδίων, λειτουργοί του Κτηματολογίου ενημέρωσαν τη θυγατέρα ότι η λωρίδα είναι εγγεγραμμένη στο δικό της τεμάχιο. Η εγγονή καταχώρησε πρώτη αγωγή, που απορρίφθηκε το 2014 για διαδικαστικούς λόγους χωρίς να εξεταστεί η ουσία. Ακολούθησε η αγωγή της θυγατέρας για παράνομη επέμβαση εναντίον της εγγονής, των δύο κορών της, στις οποίες η εγγονή είχε στο μεταξύ δωρίσει το ακίνητο, και της οικογενειακής εταιρείας που το χρησιμοποιεί. Οι εναγόμενες ανταπαίτησαν: δήλωση ότι η λωρίδα τους ανήκει κατά την επιείκεια, διάταγμα μεταβίβασης και, διαζευκτικά, δικαίωμα λόγω κατοχής άνω των 30 ετών.

Το Επαρχιακό Δικαστήριο Αμμοχώστου δεν πίστεψε την ενάγουσα. Το κρίσιμο ερώτημα ήταν γιατί ο τοίχος χτίστηκε εκεί και όχι πάνω στο σύνορο του κτηματικού σχεδίου, αν δεν υπήρχε συμφωνία. Η εξήγησή της κρίθηκε «παράλογη».

Ο κανόνας και η μία εξαίρεση

Το άρθρο 4(1) του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224, ορίζει ότι κανένα δικαίωμα σε ακίνητη ιδιοκτησία δεν υφίσταται, δημιουργείται, αποκτάται ή μεταβιβάζεται παρά μόνο δυνάμει του νόμου αυτού. Ισχύει μάλιστα «ανεξάρτητα από» το άρθρο 29(1)(γ) του περί Δικαστηρίων Νόμου 14/1960, μέσω του οποίου εφαρμόζονται στην Κύπρο οι αρχές της επιείκειας. Το άρθρο 65ΙΕ του ΚΕΦ.224 προσθέτει ότι καταπίστευμα σε ακίνητο πρέπει κανονικά να συστήνεται γραπτώς και να καταχωρίζεται στο Κτηματολόγιο.

Το ίδιο όμως το άρθρο 4 του Κεφ. 224 ισχύει «τηρουμένων» των διατάξεων του νόμου που αφορά τα εμπιστεύματα. Από εκεί ξαναμπαίνει η επιείκεια. Στην Odysseos v. Pieris Estates (1982) 1 CLR 557 το Ανώτατο έκρινε ότι η εξαίρεση δεν περιορίζεται στα ρητά καταπιστεύματα, αλλά καλύπτει και τα εξ επαγωγής και τα απολήγοντα. Στη Χριστοφόρου ν. Χριστοφόρου (1998) 1 ΑΑΔ 1551 έκρινε ότι η φράση «κανένα εμπίστευμα» στο άρθρο 65ΙΕ «δεν περιλαμβάνει τα απολήγοντα και τα εξ επαγωγής εμπιστεύματα». Η Τσαγγάρης ν. Γαβριηλίδου (2003) 1 ΑΑΔ 472 το είπε ευθέως: τα άρθρα 4 και 65ΙΕ «δεν εμποδίζουν την εφαρμογή των αρχών του δικαίου της επιείκειας αναφορικά με τα εξ επαγωγής ή τα καταληκτικά εμπιστεύματα».

Η γραμμή της νομολογίας είναι λοιπόν σταθερή: το άρθρο 4 δεν κλείνει την πόρτα στα καταπιστεύματα που επιβάλλει η επιείκεια, ακόμα και χωρίς έγγραφο και εγγραφή.

Τι αποφάσισε το Ανώτατο

Η έφεση απορρίφθηκε ομόφωνα. Πέντε σημεία έχουν σημασία:

  1. Τα άρθρα 4 και 65ΙΕ δεν εμποδίζουν καταπίστευμα εξ επαγωγής ή απολήγον σε ακίνητο, ακόμα και χωρίς έγγραφο ή καταχώριση στο Κτηματολόγιο. Το Δικαστήριο ακολούθησε την Odysseos, τη Χριστοφόρου και την Τσαγγάρης (ανωτέρω).

  2. Προφορική πώληση γης μπορεί να γεννήσει καταπίστευμα εξ επαγωγής υπέρ του αγοραστή. Χρειάζονται σαφείς όροι, κοινή πρόθεση και ενέργειες βασισμένες σε αυτήν, ιδίως έμπρακτη αποδοχή από εκείνον εις βάρος του οποίου λειτουργεί η διευθέτηση. Το βάρος απόδειξης φέρει όποιος διεκδικεί. Το Δικαστήριο αντλεί από αγγλική νομολογία: Gissing v Gissing [1971] AC 886, Ely v Robson [2016] All ER (D) 140 (Jul) και Matchmove Ltd v Dowding [2016] EWCA Civ 1233. Στην τελευταία, προφορική συμφωνία για πώληση γης κρίθηκε εκτελεστή μέσω καταπιστεύματος εξ επαγωγής.

  3. Ο μεταγενέστερος ιδιοκτήτης που γνώριζε δεσμεύεται. Η θυγατέρα πήρε τη γη με δωρεά και την πήρε βεβαρημένη με το καταπίστευμα. Το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε, και το Ανώτατο επικύρωσε, ότι όχι μόνο γνώριζε περιστάσεις που έδειχναν το καταπίστευμα, αλλά πληροφορήθηκε για τη συμφωνία από τον ίδιο τον πατέρα της. Το Ανώτατο σημείωσε επίσης ότι η κατάσταση που υπήρχε για χρόνια «χωρίς καμία διαμαρτυρία» από την ενάγουσα «εύλογα καταδεικνύει» τη γνώση της.

  4. Η μεταγενέστερη γραπτή δωρεά δεν ακύρωσε την προγενέστερη προφορική συμφωνία. Η ενάγουσα υποστήριξε ότι η δωρεά του 1979 στην εγγονή, που δεν περιελάμβανε τη λωρίδα, αντικατέστησε κάθε προηγούμενη συνεννόηση. Το Δικαστήριο απάντησε ότι για αντικατάσταση χρειαζόταν ρητή αναφορά στην ακύρωση της πώλησης και κοινή πρόθεση (Grant v Edwards [1986] 2 All ER 426, Πίγκος Εστέιτς Λτδ ν. Καλογήρου (2015) 1 ΑΑΔ 1953). Αντίθετα, η παράλειψη της λωρίδας από τη δωρεά ήταν ακριβώς αυτό που γέννησε το καταπίστευμα.

  5. Η λέξη «καταπίστευμα» δεν χρειάζεται να υπάρχει στα δικόγραφα. Η ανταπαίτηση επικαλούνταν μόνο γενικά «τις αρχές της επιείκειας». Αρκεί να στηρίζουν το καταπίστευμα τα γεγονότα που δικογραφήθηκαν (Kennedy Hotels Ltd v. Indjirdjian (1992) 1 ΑΑΔ 400).

Τι δεν πήραν οι αγοραστές

Οι εναγόμενες κηρύχθηκαν ιδιοκτήτριες κατά την επιείκεια. Τίτλο ιδιοκτησίας δεν πήραν.

Το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε το αίτημα για μεταβίβαση και εγγραφή, γιατί αυτό προϋποθέτει πρώτα διαχωρισμό του τεμαχίου (Παπαϊωάννου ν. Ανδρέου (2001) 1 ΑΑΔ 903), και ο διαχωρισμός υπόκειται στους δικούς του κανόνες στο Κεφ. 224. Απέρριψε και τη διαζευκτική αξίωση λόγω κατοχής, αφού οι εναγόμενες ισχυρίζονταν ότι είναι ήδη ιδιοκτήτριες. Το Ανώτατο δεν εξέτασε κανένα από τα δύο. Το πρακτικό αποτέλεσμα: ο τοίχος και το γκαράζ μένουν, η αγωγή επέμβασης απορρίπτεται, και ο τίτλος παραμένει στην ενάγουσα ως θεματοφύλακα.

Με άλλα λόγια, το καταπίστευμα λειτούργησε εδώ ως ασπίδα. Μπορεί να λειτουργήσει και ως δόρυ; Σε άλλες περιπτώσεις, ναι. Στη Χριστοφόρου η μία αδελφή κρατούσε ως θεματοφύλακας ολόκληρο τεμάχιο για την άλλη. Το πρωτόδικο εξέδωσε διάταγμα με το οποίο το τεμάχιο αποδιδόταν στη δικαιούχο «και επίσημα πια ως ιδιοκτήτριας», και το Ανώτατο απέρριψε την έφεση. Σημείωσε όμως ότι «δεν τίθεται εδώ ζήτημα επιδίωξης ειδικής εκτέλεσης οποιασδήποτε σύμβασης».

Στην Κέρμανου τα εμπόδια για τον τίτλο είναι δύο. Το πρώτο είναι ότι η λωρίδα είναι κομμάτι ενός τεμαχίου. Στην Παπαϊωάννου ν. Ανδρέου (2001) 1 ΑΑΔ 903 το Ανώτατο επιβεβαίωσε καταπίστευμα εξ επαγωγής, αλλά παραμέρισε το διάταγμα εγγραφής: «Η εγγραφή προϋποθέτει εδώ το διαχωρισμό. Ο οποίος ρυθμίζεται νομοθετικά. Το κατά πόσο καθίσταται εφικτός ο διαχωρισμός θα διαπιστωθεί μόνο εφόσον τεθεί σε λειτουργία ο μηχανισμός για μια τέτοια κτηματολογική μεταβολή.» Το δεύτερο είναι ότι, σε αντίθεση με τη Χριστοφόρου, το καταπίστευμα εδώ γεννήθηκε από πώληση. Εκεί ισχύει η Odysseos, στην οποία επανερχόμαστε πιο κάτω.

Τι προσθέτει η απόφαση

Η Κέρμανου δεν ανοίγει νέο δρόμο. Πατά σε μια γραμμή που χαράχτηκε το 1982. Τρία σημεία της αξίζουν προσοχή.

Πρώτο, πρόκειται για προφορική πώληση με τίμημα, που κρίθηκε οριστικά. Το Ανώτατο είχε δεχτεί ήδη το 1982, στην Odysseos, ότι «a contract for the sale of land gives rise to a constructive or resulting trust». Εκεί αγοραστής διαμερίσματος, που είχε πληρώσει ολόκληρο το τίμημα, πέτυχε προσωρινό διάταγμα που προστάτευε την κατοχή του. Τα παραδείγματα από την κυπριακή νομολογία που δίνει η ίδια η Κέρμανου είναι διαφορές συζύγων και συμβίων (Πένταυκας ν. Πένταυκα (1991) 1 ΑΑΔ 547, Κληρίδης ν. Σταυρίδη (1998) 1(Α) ΑΑΔ 521) και διευθετήσεις γονέων και παιδιών (Ιερείδης ν. Παναγιώτου (2006) 1 ΑΑΔ 498). Η Κέρμανου αναγνωρίζει, με τελική απόφαση μετά από ακρόαση, καταπίστευμα από άγραφη αγοραπωλησία έναντι £1.000, και στηρίζεται ρητά στη Matchmove, όπου προφορική πώληση γης κρίθηκε εκτελεστή μέσω καταπιστεύματος.

Η αρχή διατυπώνεται γενικά, και στη Matchmove πωλήτρια ήταν εταιρεία. Τα γεγονότα της Κέρμανου όμως είναι οικογενειακά, και το Δικαστήριο την εντάσσει ρητά στις περιπτώσεις «παροχής ακίνητης ιδιοκτησίας από γονείς στα τέκνα τους στην βάση συγκεκριμένης διευθέτησης». Όποιος θελήσει να διακρίνει την απόφαση σε εμπορική προφορική πώληση, από εκεί θα ξεκινήσει.

Δεύτερο, ακολουθεί την Odysseos στο τι δίνει το καταπίστευμα. Στην Odysseos το Ανώτατο έκρινε ότι το καταπίστευμα εξ επαγωγής «cannot, in Cyprus, create an estate in land» χωρίς συμμόρφωση με τον νόμο για την ειδική εκτέλεση. Τότε ίσχυε το Κεφ. 232, σήμερα ο Νόμος 81(I)/2011. Ο αγοραστής όμως μπορεί να προστατεύσει την κατοχή του, και μάλιστα «as against the owner, as well». Το αποτέλεσμα της Κέρμανου είναι το ίδιο: κατοχή ναι, εγγραφή όχι. Την εγγραφή όμως την απέρριψε το πρωτόδικο λόγω της ανάγκης διαχωρισμού, και το Ανώτατο δεν την εξέτασε. Η απόφαση δεν αναφέρεται ούτε στον Νόμο 81(I)/2011 ούτε στο Κεφ. 232. Το αν αγοραστής με προφορική πώληση μπορεί να ζητήσει εγγραφή όταν δεν χρειάζεται διαχωρισμός παραμένει λοιπόν ανοιχτό. Η Odysseos, έστω και σε στάδιο προσωρινού διατάγματος, δείχνει ότι η απάντηση είναι μάλλον όχι.

Τρίτο, η γνώση μπορεί να συναχθεί από τη σιωπή. Η θυγατέρα δεν ήταν μέρος της πώλησης. Πήρε τη γη με δωρεά επτά χρόνια αργότερα. Το πρωτόδικο βρήκε ότι ο πατέρας της την είχε πληροφορήσει για τη συμφωνία. Το Ανώτατο όμως δεν σταμάτησε εκεί. Έκρινε εύλογο το συμπέρασμα για τη γνώση της «δεδομένου ότι για χρόνια υφίστατο η υπάρχουσα κατάσταση πραγμάτων χωρίς καμία διαμαρτυρία από την εφεσείουσα. Κάτι που εύλογα καταδεικνύει την γνώση της εφεσείουσας για την προφορική συμφωνία». Για τον ιδιοκτήτη που ανέχεται για χρόνια μια ορατή κατασκευή άλλου, αυτή η φράση είναι το πιο σημαντικό κομμάτι της απόφασης.

Τι σημαίνει στην πράξη

Αν αγοράζετε γη. Ο τίτλος και το πιστοποιητικό έρευνας δείχνουν ό,τι είναι εγγεγραμμένο. Δεν θα δείξουν μια παλιά συμφωνία με βάση την οποία όλοι ενεργούσαν για δεκαετίες. Περπατήστε το οικόπεδο με το κτηματικό σχέδιο στο χέρι. Ένας τοίχος, ένας φράχτης ή μια οικοδομή που δεν ταιριάζει με το σύνορο είναι ερώτηση για τον πωλητή πριν υπογράψετε. Ρωτήστε ποιος το έχτισε, πότε και με ποια συνεννόηση.

Αν είστε ιδιοκτήτης και πάνω στη γη σας στέκει κατασκευή άλλου. Πριν κάνετε αγωγή επέμβασης, μάθετε τι είχαν συμφωνήσει και τι είχαν ανεχθεί οι προκάτοχοί σας, και τι σας είχαν πει οι ίδιοι. Στην Κέρμανου η γνώση αποδείχθηκε ευθέως, από τον πατέρα της ενάγουσας. Το Ανώτατο σημείωσε όμως ότι η μακρά σιωπή μπροστά σε ορατή κατασκευή «εύλογα καταδεικνύει» γνώση. Και η γνώση μπορεί να σας κάνει θεματοφύλακα.

Αν στηρίζεστε σε παλιά προφορική συμφωνία. Μπορεί να έχετε άμυνα, όχι όμως αυτόματα τίτλο. Μαζέψτε νωρίς τα αποδεικτικά: μάρτυρες, άδειες, παλιά σχέδια και τοπογραφικά. Τον δρόμο προς την εγγραφή εξετάστε τον ξεχωριστά. Αν η συμφωνία ήταν πώληση, κατά την Odysseos το καταπίστευμα από μόνο του δεν δημιουργεί κυριότητα. Αν αφορά μέρος τεμαχίου, χρειάζεται πρώτα διαχωρισμός.

Αν μοιράζετε οικογενειακή γη. Γράψτε τη συμφωνία και εγγράψτε τη. Η Κέρμανου είναι μια οικογενειακή ιστορία. Ο φθηνότερος τρόπος να την αποφύγετε είναι μια σύντομη γραπτή συμφωνία και μια αίτηση στο Κτηματολόγιο όσο ακόμα συμφωνούν όλοι.